تراکم فروشی چرا بد است؟ یک پاسخ دیگر

احتمالا شنیده اید که تراکم فروشی که از زمان آقای کرباسچی شروع شده آفتی بود که در کل کشور حاکم شد. این امر به این دلیل رخ داد که دولت بودجه شهرداریها را قطع کرد و خواست تا شهرداریها خودگردان شوند و شهرداریها هم نزدیک ترین و ساده ترین راه را همان تراکم فروشی دانستند. اما این سوال هست که چرا تراکم فروشی بد است؟

پاسخی که احتمالا شنیده اید این است که دادن مجوز ساختمانهای بلند در کوچه های تنگ موجب شده تا نظم شهری به هم بخورد و تهران به مجموعه ساختمانهایی بی قواره و بی نظم تبدیل شود. در شهرهای اروپایی یک نظم خاصی هست مثلا در شهر میلان ساختمانها معمولا هم سطح هستند (که نمادی از برابری اجتماعی است) و تک و توک ساختمانهای بلند به چشم می خورند. اما در تهران بی نظمی عجیبی در ارتفاع ساختمانها هست و تراکم نامتناسب موجب شده تا تزاحم در خیلی از محلات به شکل غیرعادی زیاد شود. این اشکال هست ولی همه مسئله نیست!

پاسخ دومی که شاید شنیده باشید این است که تراکم فروشی موجب شده تا نظام تامین مالی شهرداری ناپایدار شود زیرا فعلا ساخت و ساز هست و درآمد ایجاد می شود و متناسب با آن هزینه ها شکل می گیرند ولی بعدا که این درآمدها متوقف شد شهرداری با کسری روبرو می شود. برای همین تراکم فروشی می شود آینده فروشی. شهرداری به جای اینکه کار سخت کسب مالیات شهری از مردم را پیگیری کند راه آسان فروش آینده را دنبال می کند و در آینده نیز شهردار که کس دیگری است! لذا ایده ای پوپولیستی است یعنی منافع عاجل برای شهردار و مضار آجل برای آیندگان

پاسخ سوم که به نظرم مهمتر نیز هست این است که تراکم فروشی یعنی مجوز ایجاد آپارتمان بیشتر و این یعنی عرضه آپارتمان در شهر بیشتر شود و با توجه به رشد تقاضا، قیمت آپارتمان با سرعت کمتری افزایش یابد. معنای مشخص این حرف آنست که گران شدن مسکن در تهران آهسته تر شود. در نگاه اول این امر چیز مبارکی است زیرا اگر تراکم فروشی نبود قیمت مسکن خیلی بیشتر می شد و خانه دار شدن سودای غیرقابل دسترس تری می گردید. اما اگر وسیع تر نگاه کنیم رشد کمتر قیمت مسکن یعنی هزینه زندگی در تهران با شیب کمتری افزایش یابد و این یعنی مهاجرت به تهران آسان تر شود! تراکم فروشی یعنی خانه بیشتری در شهر تهران و دیگر کلان شهرهایی که تراکم فروشی کردند باشد و طبیعتا افرادی در آن ساکن خواهند شد و این یعنی بزرگتر شدن این شهرها و مشکلتر شدن این مشکل. می توان حدس زد که احتمالا شهرها باید اندازه بهینه ای داشته باشند. اینکه با چه سازوکاری سایز بهینه مشخص شود موضوع دیگری است که فعلا در مورد آن به جمع بندی نرسیدم ولی نگاه شهودی موید آنست که تهران و دیگر کلان شهرهای ایران از سایز بهینه خود به مراتب فراتر رفته اند. این امر یعنی آنکه مشکلات تهران و کلان شهرها وخیم تر شده است. هر ایده ای که بزرگتر شدن شهرهای بزرگ ایران را دنبال کند یا چنین تبعاتی داشته باشد نمی تواند بخشی از راه حل شهری محسوب شود. تراکم فروشی پوپولیستی است زیرا در نگاه اول و ساده انگارانه به نفع مردم است زیرا نرخ رشد خانه کمتر می شود اما در بلندمدت تبعات وخیمی به دنبال دارد که امروزه گریبانگر اکثر کلان شهرهای کشور شده است.