تلگرام نوشته - 864

خلاصه نکات تحلیل دکتر عبده -روزنامه دنیای اقتصاد - 1395/11/30 http://donya-e-eqtesad.com/news/1091652 به‌جای توزیع عرضه مسکن بین شهرهای مختلف،‌ یک‌سوم ساخت و ساز مسکونی، در تهران و حجم قابل‌توجهی نیز در شهرهای بزرگ انجام شد که عمدتا به‌صورت لوکس، گران‌قیمت و بی‌ارتباط با غالب تقاضای مصرفی بود. نسبت ساخت و ساز به کل موجودی مسکن در مناطق شمالی تهران نیز بیش از سایر مناطق رشد کرد و همزمان، متوسط مساحت آپارتمان‌ها نیز افزایش یافت. نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور، طی دو دهه اخیر، همواره بیش از 2 واحد درصد بیش‌از نرخ رشد جمعیت بوده است سه نشانه شامل «افزایش حجم معاملات مسکن، تضمین تقاضای قطعی خرید مسکن ناشی از سپرده‌گذاری در صندوق یکم و همچنین کاهش نرخ رشد منفی ساخت»، از بهبود نسبی شرایط بازار ملک نسبت به رکود عمیق سال‌های 93 و 94 حکایت دارد. «ثبات نسبی جمعیت، نیاز غالب سمت تقاضا به واحدهای کوچک و میان متراژ» دو واقعیت این پارادایم جدید است. تکرار مدل سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای لوکس و ادامه سفته‌بازی جوابگو نیست چراکه تقاضا نیز به دنبال سوداگری در بازار زمین و مسکن نیست و ساختار مصرفی پیدا کرده است. توزیع منطقه‌ای سرمایه‌های ساختمانی باید به سمت شهرهای کوچک و متوسط که با کمبود مسکن روبه‌رو هستند، متوازن شود. رشد مثبت بخش مسکن مشروط به جهت‌دهی اقدامات برای تامین نیاز مسکن خانه‌اولی‌ها، ساکنان بافت‌فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، نیاز روستاییان و همچنین مخاطبان مسکن اجتماعی (دو دهک اول)، حاصل خواهد شد. مسیرهای تضمین‌کننده این هدف‌گذاری شامل «ترغیب بانک‌ها به راه‌اندازی بازار تسهیلات رهنی خرید مسکن به‌عنوان بازار کم‌خطر اعتباری»، «افزایش سقف تسهیلات و کاهش مبلغ سپرده‌گذاری برای وام خرید»،‌ «تسری ساختار جذاب وام یکم به وام نوسازی بافت فرسوده»، «تامین اعتبار بودجه‌ای برای اجرای مسکن اجتماعی برای حاشیه‌نشین‌ها»، «توسعه بازار رهن ثانویه از طریق فروش اوراق رهنی به سرمایه‌گذاران خارجی‌» و «راه‌اندازی صندوق‌های پس‌انداز مسکن مشابه صندوق یکم» است. طی 20 سال 95-1375، تعداد جمعیت به‌طور متوسط هر سال 43/ 1 درصد رشد کرد، اما به دلایل متعدد تعداد خانوار هر سال 44/ 3 درصد رشد کرد، و فراتر از آن تعداد واحدهای مسکونی بدون‌ احتساب خانه‌های خالی هر سال 88/ 3 درصد رشد کرد. متوسط قيمت واحدهای مسكوني خانوار‌هاي ايراني كه در سال 1383 معادل 5/ 4 برابر درآمد سالانه‌ آنها بود، در سال 1392 به 12 برابر رسيده بود. این به معنای بیش از 30 سال انتظار برای خانه‌دارشدن بود. در شرایطی که با حدود 8/ 1 میلیون خانه‌ خالی عمدتا‌ گران‌قیمت در شهرهای بزرگ - که بیش از 100 میلیارد دلار پول را حبس کرده و به تنگنای اعتباری جاری انجامیده‌- روبه‌رو هستیم، کشور به شدت به منابع مالی جهت تامین واحدهای کوچک ارزان‌قیمت برای خانه‌اولی‌ها و بازسازی بافت‌های فرسوده نیازمند است از هنگام تشکیل دولت یازدهم، تعداد معاملات واحدهای مسکونی، بدون افزایش قیمت، افزایش یافته و برای مثال در شهر تهران هر سال به‌طور متوسط 150 هزار معامله ثبت شده است. اینکه 54 درصد این معاملات مربوط به واحدهای کوچک‌تر از 80 مترمربع و کمتر از 300 میلیون تومان بوده است، بیانگر آن است که این معاملات عمدتا مصرفی بوده و برای سرمایه‌گذاری نیست. ظرف 18 ماه گذشته، تعداد حساب‌های افتتاحی صندوق یکم 125 هزار فقره بوده که به معنای تقاضای جدید در بازار ظرف ماه‌های آینده خواهد بود. طی 9 ماه سال 1395 نسبت به دوره‌ مشابه در سال 94، حجم ریالی تسهیلات ساخت مسکن 100 درصد و تسهیلات خرید مسکن نیز 83 درصد رشد کرده است. در بهار و تابستان سال 1395، رشد بخش ساختمان کماکان منفی بوده است. بی‌شک در دولت قبل مازاد سرمایه‌گذاری اتفاق افتاده است. این مازاد سرمایه‌گذاری – اگر مسکن مهر را کنار بگذاریم که مصائب و چالش‌های خود را داشته و دارد- عمدتا در حوزه‌ای سرمایه‌گذاری شده که مورد تقاضای نیازمندان مسکن نبوده است. از سال 84 تا 92، قدرت خرید تسهیلات مسکن به طور مداوم کاهش یافته است. بنابراین، واحد کوچک مناسب خانه‌اولی‌ها به بازار عرضه نمی‌شد، چرا که قدرت خرید آنها در بازار موجود نبود. کل تعداد واحدهای مسکونی پروانه‌ها‌ی مناطق یک تا 4 در سال 85 بالغ بر 26.800 واحد بوده، در حالی که این رقم در اوج خود در سال 91 به 76 هزار واحد می‌رسد؛ این به معنای نزدیک به سه برابرشدن واحدهای مسکونی در مناطق برخوردار شهر ظرف مدت 6 سال است. در حالی که برنامه‌های تامین مسکن از اوایل دهه‌ 70 بر کوچک‌سازی تاکید داشته و متراژ متوسط بنا در ایران دائما کاهش یافته، در دولت قبل روند برعکس شده و این متوسط رو به افزایش نهاد و مشخص است که واحدهای ساخته‌شده فراتر از قدرت خرید طبقات متوسط، پروانه‌ ساخت گرفته‌اند.